Il procacciatore d’affari che lavora nell’ambito immobiliare e aziendale deve necessariamente essere iscritto nell’elenco dei mediatori. Se così non fosse, la conseguenza sarebbe la perdita della provvigione. Se invece gli affari trattati riguardano beni mobili, in tal caso la provvigione è dovuta anche in mancanza di iscrizione, ma solo nel caso in cui si tratti di un’attività di natura occasionale e non svolta in modo professionale. Tale principio è stato stabilito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 19161/2017.
La Cassazione ha fatto chiarezza su un contrasto interpretativo che era sorto tra due teorie contrapposte: la prima, più risalente, riconosceva come prevalente l’interesse di colui che aveva prestato la propria opera (e dunque riconosceva la provvigione anche a coloro che avevano svolto il lavoro di mediatore pur non essendo iscritti al relativo elenco), l’altro orientamento, invece, dava maggior rilievo al disposto normativo della legge 39/89 che prevede quale “pena” per chi esercita l’attività di mediazione senza iscrizione il venir meno del diritto alla provvigione.
La Corte di Cassazione evidenzia in primis che sussiste una differenza fondamentale tra il Mediatore (ex legge n. 39/89 e D.lgs n. 59/2010), il quale mette in contatto le parti «senza essere legato ad alcuna da rapporti di collaborazione, di dipendenza e di rappresentanza» (articolo 1754 c.c.), e il Procacciatore d’affari, che dopo aver ricevuto un mandato a titolo oneroso, si occupa esclusivamente degli interessi del preponente: è proprio da questa differenza che derivano le conclusioni delle Sezioni Unite, che decidono un caso estremamente semplice dal punto di vista fattuale: il proprietario di un immobile industriale si era rifiutato di pagare la provvigione (nella misura dell’8%) a un procacciatore d’affari che aveva procurato degli acquirenti per alcuni macchinari, ma che non risultava iscritta nell’elenco dei mediatori.
La decisione finale delle Sezioni Unite muove dalla considerazione che la legge n. 39/89 prevede tre sezioni del ruolo degli «agenti in affari e mediazione», nello specifico: gli agenti immobiliari, gli agenti merceologici e gli agenti con mandato a titolo oneroso. La stessa legge prevede che l’iscrizione al ruolo, per chiunque svolga attività a titolo oneroso con il fine di concludere affari relativi ad immobili o aziende, sia sempre richiesta, anche nei casi in cui l’attività venga esercitata in maniera occasionale o discontinua. Il D.lgs n. 59/2010 ha successivamente cambiato le regole d’accesso al Registro delle Imprese o ai Repertori delle notizie economiche e amministrative (Rea), che hanno sostituito i precedenti ruoli e sezioni. Tale decreto legislativo, però, non ha abrogato le norme relative alla corresponsione della provvigione, che in assenza di iscrizione non è dovuta. La Cassazione ha anche rilevato che nel caso in cui il procacciatore d’affari operi stabilmente con un preponente, si viene a configurare un rapporto d’agenzia, che pertanto esula dall’applicazione della legge 39/89 e dal D.lgs. 59/2010.
Pertanto, dato che l’elemento in comune tra il mediatore e il procacciatore è «l’attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare», mentre l’elemento che distingue le due figure è l’imparzialità, un requisito che, a differenza del mediatore, il procacciatore non deve possedere, in quanto lo stesso agisce “nell’interesse esclusivo del preponente”. Questa seconda e diversa figura individua quindi un’attività di “mediazione atipica”, al contrario del mediatore che svolge la «mediazione tipica». E anche facendo espresso riferimento alla legge 39/89 (articolo 8, comma 1), la Corte di Cassazione ha stabilito che «è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una sola soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione di un determinato affare a determinate e prestabilite condizioni, e proprio per il suo estrinsecarsi in attività di intermediazione rientra nell’ambito di applicabilità della disposizione prevista dall’art. 2, comma 4, della legge 39/89, che, per l’appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione per il caso il cui oggetto dell’affare siano beni immobili o aziende. Ove oggetto dell’affare siano altre tipologie di beni – segnatamente beni mobili – l’obbligo di iscrizione sussiste solo per chi svolga la detta attività in modo non occasionale e quindi professionale o continuativo, Ove ricorra tale ipotesi, anche per l’esercizio di questa attività è richiesta l’iscrizione nell’albo degli agenti di affari in mediazione di cui al menzionato art. 2 della citata legge 39/89 (ora, a seguito dell’abrogazione del ruolo dei mediatori, la dichiarazione di inizio attività alla Camera di Commercio, ai sensi dell’art. 73 del Dlgs 59/2010), ragion per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge, il diritto alla provvigione».

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