CONSULENZA LEGALE IN DIRITTO CONDOMINIALE

Quando si parla di diritto condominiale ci si riferisce a quella parte del diritto privato che si occupa dei rapporti intercorrenti tra i condomini, tra condominio e condomini, e tra questi ultimi e soggetti terzi, sempre con riferimento al condominio.

Dove è contenuta la disciplina del diritto condominiale?

Il Codice Civile non fornisce una definizione di condominio e le norme che regolano il diritto condominiale sono di fatto le medesime che disciplinano la comunione, più precisamente quelle contenute nel Libro Terzo, Titolo VII, Capo II, dall’articolo 1117 e seguenti.
Il condominio può infatti considerarsi una particolare forma di comunione su di un bene immobile. La particolarità del condominio rispetto alla semplice comunione è data dalla coesistenza tra parti di proprietà esclusiva di ciascun condomino e parti di proprietà comune.
Di recente, con la Legge 11 dicembre 2012 n. 220 (“Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”), la materia condominiale è stata altresì oggetto di riforma con importanti risvolti sia rispetto alla gestione del condominio sia rispetto ai rapporti tra condomini.

Quali sono le parti comuni?

L’art. 1117 del Codice Civile, rubricato “Parti comuni dell’edificio”, recita come segue:

“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.”

Quelli appena elencati sono i beni che si presumono comuni, salvo che non sia diversamente disposto nel titolo d’acquisto. Si tratta infatti di un elenco a titolo meramente esemplificativo e non tassativo, in quanto possono esistere anche beni comuni non previsti o considerati tali per la loro destinazione o, come accennato, in forza di diverso titolo. Dalla lettura della norma si possono distinguere le parti inerenti la struttura dell’edificio (muri, suolo, ecc), i locali destinati ai servizi in comune (portineria, ecc) ed infine le opere, installazioni e i manufatti destinati all’uso e al godimento comune (ascensore, impianto gas, ecc).
Queste parti, strumentali al godimento delle proprietà esclusive, presentano i caratteri dell’irrinunciabilità e dell’indivisibilità: il condomino non può quindi rinunciare ai propri diritti sui beni comuni, né evitare di partecipare alla contribuzione per la loro conservazione e manutenzione (art. 1118 c.c.); neppure è possibile dividere le parti comuni, salvo che “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio” (art. 1119 c.c.).
Rispetto all’uso di dette parti, si richiama l’art. 1102, comma 1, c.c. in forza del quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.

Come vengono ripartite le spese?

Innanzitutto occorre precisare che tutte le spese deliberate dall’assemblea condominiale e dall’amministratore relative alla conservazione e al godimento delle parti comuni, alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria, sono a carico di tutti i condomini, mentre restano escluse le spese che riguardano le singole unità immobiliari, che faranno capo esclusivamente al proprietario.
Le modalità di ripartizione delle spese tra i vari condomini sono disciplinate agli articoli dal 1123 al 1126 del Codice Civile, per cui si dividono proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino o, se destinate ad essere utilizzate in misura disuguale, all’uso o al godimento che ciascun condomino può farne: “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” (art. 1123 c.c.).
Gli articoli successivi regolano la ripartizione delle spese in riferimento agli specifici servizi condominiali: scale e ascensori all’art. 1124 c.c. (riformato dalla Legge n. 220/2012 già richiamata), soffitti, volte e solai all’art. 1125 c.c. e lastrici solari all’art. 1126 c.c.

Le tabelle millesimali

Al fine di poter ripartire le spese come esposto sopra, proporzionalmente al valore della proprietà di ciascuno, sono state previste e redatte le c.d. tabelle millesimali, le quali, in base a diversi criteri (metratura, piano, esposizione, ecc), individuano e determinano il valore della singola unità immobiliare di proprietà di ogni condomino in relazione alle parti comuni dell’edificio.

Quali sono gli organi del condominio?

Il condominio opera e interagisce con i propri partecipanti e con i terzi attraverso i seguenti organi: l’assemblea condominiale, l’amministratore di condominio e, in alcuni casi, il consiglio.

L’assemblea condominiale

L’assemblea condominiale è costituita dalla totalità dei proprietari delle unità abitative ed è l’organo deliberante, ossia quello che assume ogni decisione. Detta assemblea viene convocata dall’amministratore, secondo alcune specifiche modalità, almeno una volta all’anno (assemblea ordinaria) per l’approvazione del consuntivo annuale presentato dall’amministratore stesso nonché del preventivo delle spese previste per l’anno successivo e ogni qualvolta ve ne sia necessità (assemblea straordinaria) anche da parte dei singoli condomini. Questi ultimi possono partecipare personalmente alle varie assemblee oppure delegare altri condomini a partecipare. Tra i compiti attribuiti all’assemblea troviamo la nomina e la revoca dell’amministratore.

L’amministratore di condominio

L’amministratore è l’organo esecutivo del condominio e viene nominato dall’assemblea (che può anche revocarlo) affinchè agisca e rappresenti il condominio all’esterno. La sua nomina è obbligatoria qualora i condomini siano più di 8 e la sua figura può coincidere con quella di uno dei condomini oppure essere un professionista esterno. Il suo incarico dura un anno e può essere rinnovato.
I poteri-doveri dell’amministratore sono disciplinati dall’art. 1130 c.c., rubricato “Attribuzioni dell’amministratore” che recita:

“L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130 bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.”

Il consiglio di condominio

Tra le novità introdotte dalla L. n. 220/2012, troviamo il consiglio di condominio, già previsto prima della riforma solo in relazione a realtà condominiali di grandi dimensioni. È disciplinato dal secondo comma dell’art. 1130-bis del Codice Civile che statuisce come segue: “L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.”

Il regolamento di condominio

Il regolamento di condominio, a cui sono allegate le tabelle millesimali cui abbiamo accennato sopra, costituisce una “sorta di statuto della collettività condominiale” (Cassazione civile, n. 12342/1995). La sua disciplina è contenuta nell’art. 1138 del Codice Civile e in diversi articoli delle disposizioni attuative del Codice stesso.
La sua adozione è obbligatoria laddove nel condominio vi sia siano più di 10 condomini e contiene “le norme finalizzate a disciplinare l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese sulla base dei diritti e degli obblighi spettanti a ciascun condominio, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione” (art. 1138 c.c.). Non può dunque in alcun modo limitare o menomare i diritti di ciascuno condomini risultanti dagli atti di acquisto.