Valvole termostatiche e consumi involontari: come ripartire le spese di manutenzione straordinaria?

UNI 10200: le valvole termostatiche diventano obbligatorie per la contabilizzazione del calore.

Dal 30 giugno 2017, come ben sanno gli addetti ai lavori, è divenuta obbligatoria l’installazione delle valvole termostatiche, che negli ultimi 7 mesi hanno imposto ai condomini l’adeguamento del rispettivo impianto di riscaldamento centralizzato alla Direttiva UE 2012/27 e alla ulteriore norma tecnica UNI 10200. Per chi non avesse ancora provveduto, è bene contattare un professionista.
Sono quindi state redatte le nuove tabelle per la ripartizione dei consumi, che verranno utilizzate per la contabilizzazione dei consumi e la suddivisione, di conseguenza, delle spese connesse al consumo di calore in conformità a quanto previsto dal D. Lgs. n. 102 del 2014.
Negli ultimi tempi, molti amministratori di condominio (e rispettive assemblee) hanno cominciato a domandarsi se le suddette tabelle che misurano i consumi involontari debbano essere utilizzate per ripartire non solo le spese per consumi e manutenzione ordinaria degli impianti, ma anche per quelle spese di manutenzione straordinaria del sistema di riscaldamento.

La ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria in presenza di valvole termostatiche.

Sebbene la norma di riferimento (art. 9, comma 5, lett. d) del D.Lgs. n. 102/2014) non sia particolarmente chiara sul tema, è da escludersi che le tabelle che calcolano i consumi involontari, introdotte con il D.Lgs. n. 102/2014 in applicazione della norma UNI 10200, possano applicarsi alle opere di manutenzione straordinaria degli impianti di riscaldamento, quali ad esempio la sostituzione di una caldaia o della canna fumaria, in quei casi in cui gli appartamenti abbiano installato le valvole termostatiche.
Occorre infatti operare una ben precisa distinzione, dal punto di vista normativo, per quanto concerne le diverse tipologie di spese relative all’impianto di riscaldamento:

1. Spese di consumo e ordinaria gestione: si applica quanto previsto dal D.Lgs. n. 102/2014, che all’art. 9, comma 5, lett. d) prevede che “per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni […] l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti”.
   Dalla lettura della norma, è evidente che per la ripartizione di queste spese di riscaldamento si applicheranno le nuove tabelle che valutano i singoli consumi.
2. Spese per manutenzione straordinaria: si applica in questo caso l’art. 1123 cod. civile, che testualmente prevede: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
   Appare chiaro che in simili ipotesi dovranno applicarsi le normali tabelle millesimali di proprietà.

Il principio alla base della diversa disciplina.

Vi è un principio giuridico ben preciso alla base della distinzione sopra riportata. Nello specifico, le spese che rientrano nella seconda categoria sono tali da accrescere il valore dell’immobile, tutelandone l’integrità e preservandone la conservazione. Pertanto, interventi quali la sostituzione della canna fumaria, o di una caldaia, sono fonte di utilità per ogni condomino e rappresentano un interesse ad essi comune, a prescindere dal consumo di energia delle singole unità abitative, così come risultante dalla contabilizzazione del calore eseguita a mezzo di valvole termostatiche.
Si tratta di un principio che ha trovato, anche in passato, un consolidato orientamento nella giurisprudenza della Corte di Cassazione. Nella sentenza di seguito riportata, la Suprema Corte espone con particolare chiarezza il suddetto principio:

“le spese di sostituzione della caldaia condominiale devono essere ripartite secondo i millesimi di proprietà e non secondo l’uso che ciascun condomino può farne, trattandosi di spese che riguardano la proprietà di un impianto: va infatti, in generale, precisato che, trattandosi di spese che attengono alla conservazione, cioè alla tutela dell’integrità materiale e, quindi, del valore capitale dell’impianto comune, esse interessano i condomini quali proprietari dell’impianto, a cui carico la legge (articolo 1123 primo comma c.c.) pone l’obbligo di concorrere alle spese, configurando a carico di essi obbligazioni propter rem, che, nascendo dalla contitolarità del diritto reale sull’impianto comune, sono dovute in proporzione della quota che esprime la misura della appartenenza”.
(Cassazione sez. II civile, sentenza 27.01.2004 n° 1420)

Pertanto, non vi sono gli estremi per ritenere che la nuova legge sulla contabilizzazione del calore possa applicarsi, ai fini della ripartizione delle spese, alle opere di manutenzione straordinaria degli impianti di riscaldamento. Per tali spese la suddivisione andrà eseguita in funzione dei millesimi di proprietà.
In ogni caso, sarebbe comunque possibile derogare a tale principio se i condomini dovessero esprimere una volontà in tal senso. Infatti, l’art. 1123 c.c. prevede espressamente che l’assemblea possa scegliere di ripartire le sopra menzionate spese diversamente. In tal caso, sarà però necessaria una delibera dell’assemblea all’unanimità.